Le seul jeu de société qui n'en est pas vraiment un : - (

René Bouchard
2 déc. 2023
7 min de lecture

Dernière mise à jour : 23 déc. 2023

Saviez-vous qu’en 1903, une jeune femme américaine créative et

non conventionnelle, Elizabeth Magie, conçoit un jeu un jeu de

société ayant pour but de démontrer

la «nature antisociale du monopole sur le sol».

Elle s’était inspirée des idées de l'économiste Henry George, dans un

ouvrage intitulé Progrès et pauvreté. Il s’agissait d’une enquête documentée sur

la cause des crises industrielles et de l'accroissement de la misère au milieu de l'accroissement de la richesse aux État-unis.

L’ouvrage publié en 1879, a été vendu à des millions d’exemplaires et se concentrait sur les questions suivantes : pourquoi la pauvreté accompagne-t-elle le progrès économique et technologique. Il a contribué à déclencher l'ère progressiste et un mouvement mondial de réforme sociale autour d'une idéologie connue sous le nom de «Géorgisme»

Revenons à notre jeu éducatif, intitulé en français, Le Jeu du propriétaire foncier, dont l’objectif consistait à expliquer les mécanismes du capitalisme foncier et comment faire pour s’y opposer. Celui qui en a acheté les droits, Charles Darrow, en a subtilement inversé le sens. Le but de la nouvelle version du jeu était de ruiner ses adversaires par des opérations immobilières et ainsi parvenir au monopole. Il symbolisait les aspects spectaculaires du capitalisme, les fortunes se faisant et se défaisant au fil des coups de dés. Le jeu se nomme depuis ce temps «Monopoly».

Un jeu aux conséquences désastreuses

J’ai intégré ce rappel historique pour illustrer le fait qu’une idée originale, ayant un but louable lors de sa conception, peut bifurquer lorsque l’appât du gain conduit à une quête excessive de profits.

Lorsque l’on joue au Monopoly, les joueurs brassent et jettent leurs dés en espérant que le hasard leur permettra de mettre le grappin sur les meilleurs terrains. En 2023, les dés sont pipés d’avance puisque la plupart des terrains vacants ayant un bon potentiel pour y édifier des logements sociaux sont déjà acquis par des promoteurs privés désirant - évidemment - faire fructifier leur mises.

S’ils ne font rien sur ces terrains, l’évaluation foncière va gonfler les profits lors de la vente, s’ils développent des projets pour l’habitation, ce seront des unités de condos dont le prix de vente pour un 3/12 peut facilement atteindre 500,000$, jusqu’à un million pour un 5 1/2. Ces montants d’acquisition correspondent à ceux affichés pour un développement de ce genre sur la rue Saint-Zotique.

Si l’on prend un tableau comparatif publié dans La presse de 2021, on peut y retrouver, à titre d’exemple, un condominium localisé sur le Plateau-Mont-Royal, ayant une valeur de 497,000$. Pour l’acquérir, il faut pour un couple disposer de revenus de 71,000$ par personne et un célibataire doit gagner 167,000$ par année. En espérant que le condo cité en exemple, soit plus grand qu’un 3 pièces 1/2, il serait souhaitable qu’il y ait beaucoup « d’amour » pour y vivre en couple ;-)

Cet exposé statistique tente de faire la démonstration suivante : lorsqu’un promoteur privé développe un complexe de condominiums sur un terrain vacant, cet accès à la propreté ne convient qu’à une infime partie de la population d’un arrondissement, comme celui de Rosemont-La Petite-Patrie, qui compte 146,212 résidants avec un revenu individuel médian de 32,036 $ par année (SA- 2016). Ces revenus sont à des années lumières des 167,000$/an qu’il faut gagner pour acquérir ce type de condo, alors que seulement 7% des ménages on un revenu supérieur à 150,000$.

De plus, lorsque l’on ajoute à cette équation le fait que 70% des résidants sont locataires, il y a fort à parier que les acheteurs de ces condos proviendront possiblement de l’extérieur de l’arrondissement. Aurons-nous droit à une seconde phase d’embourgeoisement de type «haut de gamme + » à Rosemont ?

Or, pour les quelques terrains vacants encore développables pour l’habitation - s’ils ne sont pas acquis par la Ville pour y édifier du logement social - ceux-ci n’auront d’utilité que d'enrichir les promoteurs immobiliers sans oublier ce qui suit : cette frénésie spéculative va provoquer l’augmentation de valeur foncière des immeubles avoisinants donc, possiblement le compte de taxes municipales des petits propriétaires déjà surtaxés.

Est-ce le type d’habitation dont nous avons besoin à Rosemont ?

Bien sûr que non. Il y a déjà beaucoup d’offres en immobilier pour répondre aux besoins de cette clientèle aisée. Sur la plateforme de vente Realtor (le plus efficace) il y a 203 inscriptions pour l’arrondissement Rosemont-La Petite-Patrie et pour les 3 1/2, une cinquantaine. Il faudrait également ajouter les sites de vente liées à des promoteurs privés.

En contre partie, lorsque l’on cherche sur des sites spécialisés pour la location de logements, incluant les coopératives et les OSBL d’habitation un «3 1/2» au «coût raisonnable» de 700$ par mois ou un 5 1/2 à 1000$, c’est le désert total.

Finalement, selon les données fournies par l’Office municipal d’habitation de Montréal en 2018, «4,939 ménages locataires de Montréal sont en attente d’un logement HLM dans l’arrondissement Rosemont – La Petite-Patrie» à lesquels s’ajoute le millier de requérants pour les coopératives et OSBL d’habitation.

Le dernier coup de dés à lancer avant l'éventuel « Échec et mat » !

Tel qu’il a été mentionné en début de chronique, le Jeu du propriétaire foncier est devenu, suite à son acquisition par Darrow, - non plus un jeu éducatif - mais un loisir s’inspirant du capitalisme ayant comme objectif de ruiner les adversaires par des opérations immobilières et ainsi parvenir au monopole.

Par malheur, c’est exactement se passe aujourd’hui et ce sont nous, les citoyens ordinaires, qui sont sommes devenus les adversaires des spéculateurs dans ce pseudo-jeu, où les dés sont pipés d’avance. Lorsque nos loyers augmentent, c’est dans leurs poches que se retrouve le fric. Lorsque les «trop bien nantis» s’installent près de chez-vous, ce sont les taxes de nos proprios qui deviennent hors de prix qui à leur tour, augmentent nos loyers.

La «gentrification spéculative», anéantit tout espoir de rééquilibrer l’offre et la demande sur le marché locatif, étant donné qu’ils ont la main mise sur les terrains, donc sur l’offre. Il s’agit d’une injustice sociale qu’il faut combattre sans attendre !

Aux grands maux, les grands moyens pour contrer ce monopole !

Il ne reste donc qu’une seule carte à jouer pour stopper cette emprise du secteur privé sur le territoire des municipalités : adopter des résolutions dès maintenant pour faire en sorte que le droit de préemption et l’expropriation s’appliquent sur l’ensemble des terrains vacants qui conviennent à l’édification de logement sociaux tout en écartant ceux qui feront déjà l’objet de mises en chantier confirmées pour 2024.

À cet égard, il faut préciser que le droit de préemption est en vigueur à Montreal depuis mai 2022 et que la loi sur l’expropriation a été modifiée en mai 2023, permettant aux villes de calculer les indemnités en fonction de la valeur marchande du bien exproprié et non sur la valeur au propriétaire. (Le Devoir, mai 2023) Ce qui limite les attentes indues de la part des propriétaires ainsi que le temps à allouer aux négociations.

Montréal peut aller de l'avant d'autant plus que l’article 89 de la Charte de la Ville, permet de réaliser un projet exceptionnel ou d’envergure dérogeant à la réglementation d’urbanisme d’un arrondissement. Si certains seraient tentés de comparer cette proposition à une forme de nationalisation déguisée, ils n'ont par tort. L’actuelle crise du logement est d’une telle gravité que pour espérer la résorber - ne serait-ce que minimalement - il faut recourir à des moyens drastiques, et ceux-ci font partie de la solution.

Et le temps presse.

La Ville de Montréal peut désormais surtaxer les terrains vacants et les propriétaires vont s’activer. Admettons que la CAQ finisse par accepter de desserrer les cordons de la bourse pour financer le logement social, mais que la Ville n’a pas réussi à mettre le grappin sur les derniers terrains disponibles, les condos de luxe vont pousser comme des champignons…

Pendant la période de questions du Conseil d’arrondissement du 4 décembre, un citoyen se questionnait sur les moyens que la Ville avait à sa disposition pour augmenter l’offre de logements. Le maire Limoges a plaidé que la responsabilité des municipalités se limitait à l’acquisition de terrains pour les sortir du marché spéculatif et que la Ville en avait acquis quelques-uns au cours des dernières années. Par la suite, ils sont transférés aux Groupes de ressources techniques (GRT) ou les organismes concernés pour en assurer le développement.

Et s’il fallait en faire plus !

Mais pour espérer résoudre la crise actuelle, même si les efforts de la Ville sont extrêmement louables, pourquoi ne pas en acquérir davantage et sécuriser le pactole immobilier pour les développements futurs. À cet effet, le budget 2023 prévoit allouer 555,3 M$ pour l'acquisition de terrains d’ici 2033, Il ya sûrement une portion importante de cette somme qui sera allouée à l’arrondissement Rosemont – La Petite-Patrie, alors pour quoi attendre ?

Probablement pour mille bonnes raisons aussi valables les unes que les autres et c’est ici que la participation citoyenne pourrait faire avancer les choses. Étant convaincu qu’il s’agit d’une priorité pour nos élus, pourrions-nous espérer la métamorphoser en «priorité prioritaire +» par des actions collectives concertées. On n’a qu’à penser à celles qui ont été réalisées pour la rénovation d’un ancien hôpital sur Bellechasse pour en faire les Habitations communautaires Loggia ou pour s’assurer qu’une bonne part de la superficie du 3737 Sherbrooke abrite plusieurs unités d’habitation communautaire et/ou OSBL d’habitation.

Le problème n’est en donc pas un de financement, il est de nature politique, voire de synergie collective. C’est en raison de cela qu’il faut mettre en branle une stratégie commune entre les organismes concernés et les élus de l’arrondissement pour en arriver à une solution pérenne.

Le jour où des affiches de ce genre trôneront sur les palissades des terrains vacants, les gens de Rosemont vont reprendre confiance en leur capacité d’habiter encore longtemps dans le quartier qu'ils chérissent ;-)

René B.

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(P.-S.) Lorsque vous verrez cette image sur les publications des organismes tel que le RCLALQ voués à la défense du droit des locataires, vous allez comprendre pourquoi ;-)