Mots-clés indissociables pour développer le logement social : « volonté politique » !
- René Bouchard
- 5 juin 2024
- 5 min de lecture
Dernière mise à jour : 9 juin 2024
En octobre 2023, je partageais sur mon blogue
une publication intitulée «Une nouvelle coopérative d’habitation
Ce texte faisait suite à l’annonce de l’injection de 1,8 milliard des gouvernements provincial et fédéral pour le logement (social et/ou abordable). J’y évoquais la possibilité de constituer un trio de membres-fondateurs qui - en collaboration avec un Groupe de ressources techniques (GRT) - pourrait analyser le potentiel d’un terrain laissé vacant depuis une dizaine d’années sur la rue Beaubien. L’objectif étant d’y établir une coopérative d’habitation d’une vingtaine de logements assortis de quelques commerces du quartier au rez-de-chaussée. Ce processus - qui au départ - paraissait relativement simple, s'est compliqué par la suite.
Cette publication décrivait également les caractéristiques du logement social, le processus pour développer de nouveaux projets ainsi que les organismes qui en chapeautent le développement.
Suite à des discussions avec les représentants d'organismes municipaux et l’analyse de la documentation disponible, j’ai vite compris que le nouveau Programme d’Habitation Abordable Québec (PHAQ), ne comprenait aucun budget de soutien pour le démarrage de projets. À cela s’ajoutait le refus de la Ville d’acquérir le terrain désigné, le jeu n’en valait tout simplement pas la chandelle. Je n’ai donc pas chercher à rencontrer les gens de mon GRT pour aller plus loin.
Novembre 2023, le vent tourne.
Si l’établissement d’une nouvelle Coop n’était pas envisageable en 2023, en 2024 il en va autrement. En effet, si l’on prend en considération qu’il y avait déjà un fonds de 1,8 milliard disponible, à ce montant s’ajoute maintenant un fonds investissement de 309,3 millions de dollars et de 1,5 milliard du gouvernement fédéral pour les coops ainsi qu’un budget de démarrage d’environ un million par année créé par la la Ville de Montréal. Le projet que je tentais de mettre sur pieds en 2023, devient maintenant réalisable.
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CHRONOLOGIE DES ANNONCES DE NOUVEAUX FONDS ET DE LA LOI 22
1- Novembre, budget de la Ville de Montréal 2024
Selon les renseignements contenus dans le budget 2024 et PDI 2024-2033 de Montréal, la Ville s’engage à accélérer le développement de logements sociaux et abordables, et à appuyer l’ensemble de l’offre résidentielle.
«Guidée par une stratégie à long terme, elle continuera de déployer des actions concrètes pour acquérir et protéger des bâtiments résidentiels existants ou des terrains, tout en soutenant les familles à revenu modeste et les personnes vulnérables. (…) La Ville multipliera les initiatives pour développer des logements et acquérir des immeubles, en exerçant son droit de préemption. (…) Elle lancera en parallèle des appels de propositions, pour mettre à disposition des terrains qui seront destinés à la construction de logements sociaux et abordables.
Pour ce faire, un budget d'acquisition de terrains pour le développement de logements abordables, sociaux et communautaires sera de 555,3 M$ au PDI 2024-2033. »
Donc, en divisant ce montant sur 9 années, ce budget permettrait d’investir une moyenne de 50 millions par année.
Le terrain à acquérir pour ce projet sur la rue Beaubien est évalué à 1,6 million donc, un montant tout à fait recevable sur un budget de 50 millions, d’autant plus que la Ville dispose maintenant des outils pour contrer la spéculation lors de l’acquisition.
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2 - Décembre 2023, adoption de projet de loi n° 22
Cette loi concernant l’expropriation fera en sorte que l’indemnité sera fixée sur la base de la valeur marchande du bien exproprié et non plus de la « valeur au propriétaire ». Auparavant, le gouvernement et les municipalités devaient indemniser un propriétaire pour les revenus potentiels qu’il pourrait tirer de son terrain, ce qui faisait grimper la facture et augmentait la période de négociation.
Cela signifie que le propriétaire du terrain convoité ne pourra pas créer de surenchère et devra céder au montant de la valeur imposable inscrite au rôle 2023-2025 de 1,600,000$
Par ailleurs, il faudrait prendre en considération que le « timing » serait optimisé de procéder maintenant dans la mesure où ces types de condos à 500 000 $ pour un 3 1/2 se vendent difficilement ces temps-ci.
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3- Début 2024, la SCHL lance un programme
L’Énoncé économique de l’automne de 2023 annonce un investissement de 309,3 millions de dollars en nouveau financement pour le programme de développement de coopératives d’habitation annoncé dans le budget de 2022. En collaboration avec la Fédération de l’habitation coopérative du Canada et les partenaires des coopératives d’habitation, la SCHL s’emploie à lancer le programme élaboré conjointement au début de 2024
4 - Avril 2024 : Lancement du nouveau Fonds canadien de protection des loyers.
Le nouveau fonds offrira 1 milliard en prêts et 470 millions sous forme de contributions à des organismes, pour qu’ils puissent acquérir des logements et maintenir le prix des loyers à long terme. Ce fonds porte le nom précis de Programme de développement de coopératives d’habitation et il faudra présenter rapidement un projet la première échéance étant pour bientôt.
Le Devoir, 6 juin 2024: «Le gouvernement fédéral affirme que pour une première ronde de financement, les fournisseurs de coopératives d’habitation pourront présenter leur demande entre le 15 juillet et le 15 septembre. D’autres rondes sont prévues par la suite, indique le gouvernement.»
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5 - Chantier Montréal abordable
Un soutien au démarrage de projets de logements hors marché.
«La Ville de Montréal annonce également une mesure de soutien financier de 3 M$ sur 3 ans dès 2025, afin d'aider les organismes porteurs de projets de logements hors marché, sociaux ou abordables, au démarrage de leurs projets. Cette enveloppe permettra d'octroyer un soutien financier pour couvrir une partie des frais de démarrage et ainsi accélérer la mise en œuvre des projets.»
L’un des problèmes évoqués sur le nouveau Programme québécois d’habitation abordable (PHAQ), c'est qu'il n’y a pas de budget prévu pour défrayer les étapes de démarrage d’un projet. Or, avec budget global de 1 million par année, plusieurs petits projets peuvent être financés par la Ville.
Les frais à engager pour le lancement d’une petite Coop, comprennent l’incorporation de l’organisme, les premières analyses architecturales et règlementaires et possiblement une mise de fonds sur le terrain à acquérir. S’il est complexe d’évaluer objectivement ces dépenses, avec plus ou moins 100 000$, il semble possible d’amorcer une première étape de développement.
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6 - Mai 2024 : Une invitation à passer à L’action.
Lors d’une émission radio de Mario Dumont, Isabelle Maréchal recevait Patrick Préville, directeur général de la Fédération de l’habitation coopérative du Québec. Ce dernier a livré un plaidoyer visant à démontrer que les Coops d’habitation s’imposent comme une solution pérenne pour résorber la crise du logement. Il a même invité les gens à proposer des projets à la FHCQ.
Juin 2024 : Relance des activités visant à motiver les décideurs publics
Voilà près de 5 ans que je passe devant ce terrain en imaginant qu’une coopérative d’habitation s’y développera un jour. Hormis la publicité sur un site web pour vendre des condos ainsi qu’un panneau annonçant la location d’espaces commerciaux prévue pour 2021, aucun travail ou développement quelconque, n’a été réalisé sur ce terrain.
Suite à trois années d’inactivité, il est possible de stipuler que le propriétaire actuel, aux prises avec des taux d’intérêt élevés, un marché d’acheteurs et de locataires en baisse, n’ait tout simplement pas l’intention - du moins, à court terme - de procéder à la construction de son projet.
Le fenêtre d’opportunité pour passer à l’action, c'est donc maintenant ! Il n’y a jamais eu autant de soutien financier pour le logement social de la part des gouvernements et de la Ville de Montréal.
La « volonté politique » s'est enfin manifestée et il ne faudrait surtout pas perdre cet élan de solidarité qui est à l'avantage des citoyens les moins fortunés de notre arrondissement.
René B.
Citoyen de Rosemont
Perso : https://www.facebook.com/RBMTL
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