Un « cancer sociétal » quasi incurable : Airbnb et les plateformes de location à court terme.
- René Bouchard
- 30 avr.
- 9 min de lecture
Dernière mise à jour : 2 juin
Quoi qu’on dise, quoi qu’on fasse, un fait demeure : la crise du
logement va perdurer tant et aussi longtemps que les gouvernements
sous-financeront le développement de nouveaux projets et
laisseront le marché de l’hébergement touristique
prospérer dans les villes.
Malgré les efforts déployés par l’ensemble des intervenants pour créer de nouveaux complexes locatifs, qu’il s’agisse des municipalités, organismes communautaires, promoteurs privés et groupes de ressources techniques (GRT), un fait demeure : le retard accumulé est tellement grand, que l’on devra attendre plusieurs années pour atténuer les effets néfastes cette crise.
Et ce n’est sûrement pas le gouvernement caquiste, assujetti à d’importants déficits qui pourra injecter les millions, voire les millards requis pour combler les besoins des 34 000 ménages en attente de logements sociaux ou loyers à coûts raisonnables et à Montréal, selon l'OMHM, 23 000. Quant au gouvernement fédéral, des programmes sont annoncés, mais leur mise en oeuvre se fera attendre pour s’arrimer à ceux de Québec.
Or - paradoxalement - lorsque l’on navigue sur les sites de locations à court terme,
notamment sur Airbnb, des logements à louer, il y en a beaucoup
et même beaucoup trop !
À titre d’exemple, le 19 avril 2025, malgré l’entrée en vigueur de la nouvelle règlementation de la ville de Montréal, stipulant que la location à court n'est permise (sauf exception) que pendant la période du 10 juin au 10 septembre, comment se fait-il qu’en sélectionnant «Montréal» sur le site web À BAS AIRBNB, près10,000 logements sont annoncés, dont plus de 4 000 le sont pour le court terme ?
NOTE IMPORTANTE : Cette évaluation est confirmée par un article de La Presse publié le15 mars.
En admettant que cette application web ne soit pas à jour ou inexacte, prenons celle de Airbnb pour l’arrondissent Rosemont--La petite-Patrie. Pour la période du 14 au 20 avril 2025, il y aurait en 568 logements (incluant des chambres) à louer.
NOTE IMPORTANTE : Cette évaluation a été re-confirmée le 26/05 /2025, soit 4 moins depuis la mise en vigueur de nouvelle règlementation de Montréal, sur le site web À BAS AIRBNB.
Arrondissement Rosemont-La-petite-Patrie
Nombre d'annonce(s) 602
Nombre d'annonce(s) à court-terme 260
Nombre d'annonce(s) à long-terme 342
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Au cours de l’été 2025, l’offre atteindra1000 logements et plus pour la période du 7 au 13 juillet 2025 alors que le taux d’inoccupation n'est actuellement que de 1,6%.
Étant un résident de Rosemont, je peux constater que l’affichage de logements à louer est quasi inexistant et que pour les gens qui cherchent, l’offre est nulle ou à des coûts de location exorbitants. S’il va de soi qu’une analyse plus rigoureuse gagnerait à être réalisée par des experts, un fait demeure : qu’il s’agisse de cent, cinq cents ou 1 000 logements annoncés sur les plateformes de location, c’est autant de ménages et/ou de familles qui n’ont pas accès à un logis décent dans leurs milieux de vie respectifs.
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Aux grands maux les grands remèdes !
L’objectif de cette publication n’est pas de faire une recension des études et critiques à l’égard de cette calamité mais de mettre en évidence ce qui suit : puisque ce ne sont pas les nouvelles constructions qui vont permettre aux résidents des villes à se loger convenablement au cours des prochaines années, il faut remettre à la population les logements déjà construits en poussant les touristes dans les hôtels, maintenant. La ville de Montréal pense y parvenir avec sa nouvelle règlementation mais ce ne sera pas suffisant.
Des campagnes électorales se préparent au municipal pour le mois de novembre 2025 et au provincial, pour octobre 2026. Il serait opportun de faire valoir certaines suggestions maintenant, afin d'interpeler les stratèges politiques pour susciter les discussions.
Deux visions contradictoires, plusieurs solutions ?
D'entrée de jeu, il faut savoir que certains politiciens désirent augmenter l’offre de location à la faveur de l’industrie touristique alors que d’autres, préfèrent améliorer la vie des gens de leurs communautés.
Or, pour remettre le parc locatif à l’usage des citoyens, des organismes tels que le RECLAC et le FRAPPRU ainsi que la journaliste Josée Legault, considèrent que le bannissement des plateformes de location serait la solution pour venir à bout de ce fléau.
Malheureusement, il s’agit d’un combat du type David contre Goliath, ce dernier étant représenté par des multinationales disposant de moyens financiers illimités. En 2016, Berlin avait interdit presque totalement les locations à court terme sauf pour une chambre privée. En 2018, après contestation judiciaire et pression politique, la loi a été modifiée et cette histoire s’est répétée à New York, Barcelone et possiblement pour d’autres villes.
Dans un tel contexte, existe-t-il des compromis ou voies de passage entre les deux visions de cette problématique, soit : satisfaire les besoins de l'industrie touristique et/ou loger des ménages québécois à un coût raisonnable ?
Le gouvernement du Québec, en bref…
Depuis le 1er septembre 2023, une nouvelle loi stipule que toute personne offrant un hébergement pour une période de 31 jours ou moins doit enregistrer son établissement auprès d'un organisme reconnu par le ministère du Tourisme et obtenir un certificat d'enregistrement. Ce certificat, qui doit être affiché à l'entrée de l'établissement et mentionné dans toute publicité, inclut un numéro d'enregistrement unique. Les plateformes numériques, telles que Airbnb, ont l'obligation de s'assurer que les annonces publiées contiennent ce numéro et que l'enregistrement est en vigueur.
Il faut toutefois noter que, malgré les demandes répétées de la ville de Montréal, Québec refuse de communiquer les données des propriétaires et/ou des hôtes.
«Québec refuse de transmettre à la Ville de Montréal les données détaillées des hôtes Airbnb, notamment les informations fiscales détenues par Revenu Québec, invoquant des contraintes légales liées à la confidentialité des renseignements fiscaux. Cette position entrave les efforts de la municipalité pour faire respecter sa réglementation sur les locations de courte durée.» La Presse, avril 2024.
Montréal, encore plus de restrictions…
Insatisfaite des résultats de la Loi promulguée par Québec, la maîresse de Montréal propose un resserrement de la règlementation et depuis mars 2025, la location de résidences principales à des fins touristiques est interdite hors de la période estivale, soit du 10 juin au 10 septembre, inclusivement. Ce qui laisse au propriétaires de résidences principales et/ou hôtes Airbnb 92 jours d’exploitation commerciale par année, sauf pour certaines exceptions pré-établies.
Les hôtes doivent obtenir un permis municipal au coût de 300 $ pour opérer durant la période permise;
Les contrevenants s’exposent à des amendes allant jusqu’à 2 000 $ pour les particuliers et 4 000 $ pour les entreprises;
Le nombre d’inspecteurs municipaux dédiés passera de trois à sept pour renforcer l’application de la loi;
Les propriétés secondaires (résidences non principales) sont contrées, sauf dans certains secteurs commerciaux et sous réserve d’un certificat d’occupation commerciale;
Jusqu’au 10 septembre 2025, les hôtes pourront honorer les réservations déjà faites, mais en obtenant un permis d’exploitation à partir du 10 juin 2025. (*1)
En additionnant les restrictions de la loi québécoise à celles décrétées par la ville de Montréal, ce blindage réglementaire devrait - hors de la saison estivale - stopper la location à court terme et retourner ces logements aux ménages montréalais ? Malheureusement non, du moins pas maintenant ; - (
Des résultats qui se feront attendre…
Prenons pour exemple l’arrondissement Rosemont—La Petite-Patrie et la procédure de location (résidence principale aux touristes) en vigueur depuis mars 2025. En effectuant des recherches sur les plateformes de location, l’on constate une diminution de l’offre à court terme passant de 1000 annonces en février 2024 à environ 600 pour le mois d’avril 2025. Si l’on se fie à l’interdiction saisonnière promulguée par la ville de Montréal, seulement quelques hôtels-appartements peuvent être loués légalement sur le tronçon de la rue Saint-Hubert, au nord de la rue de Bellechasse jusqu’au sud de la rue Jean-Talon Est.
Nonobstant ces interdits, comment se fait-il que des centaines de logements
sont toujours offerts sur la plateforme Airbnb ?
Pour chercher une explication à ce phénomème, stipulons que la nouvelle règlementation municipale - possiblement conçue pour accommoder les propriétaires de gîtes touristiques déjà établis - permettrait à ces derniers d’honorer les réservations déjà faites jusqu’au 10 septembre 2025, à la condition d’obtenir un permis d’exploitation le 10 juin 2025.
Ces logements ne seront donc pas accessibles aux citoyens de l’arrondissement avant septembre 2025 et - possiblement - « jamais » ! Étant donné que les propriétaires pourront louer à court terme sur une période de 3 mois par année, soit 92 jours pendant la saison estivale, l’appât du gain facile risque encore de s’imposer.
Dans certains cas, les profits pourraient même excéder ceux d’une location conventionnelle donc, pourquoi s’en priver ;-)
Prenons pour exemple la location de studios ou petits 3 1/2 dans l'arrondissement du Plateau peuvent rapporter jusqu’à 2 000 $ par semaine x 12 semaines ou 3 mois = 24 000 $ pour une période de 92 jours.
C’est nettement plus payant que de louer ces appartements à 1,200$ par mois, sur 12 mois pour un total de 14,400$ par année.
Cette évaluation brouillonne ne tient évidement pas compte des avantages fiscaux d’un mode de location au détriment de l’autre, des coûts liés aux assurances, permis et redevances d’autant plus qu’il serait surprenant qu’un appartement puisse être loué à des touristes pendant 92 jours, sans interruption.
L’objectif visé par cette comparaison consiste à démontrer que malgré les restrictions règlementaires, la location à court terme est financièrement attrayante et qu’un nombre important de propriétaires (et/ou hôtes) vont continuer à la privilégier, quitte à recourir à des entourloupettes illégales pour en augmenter la profitabilité.
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À l’impossible nul n’est tenu, toutefois…
La véritable question à poser devrait s’articuler comme suit : comment permettre l’hébergement touristique tout en conservant un maximum de logements pour les besoins sociaux. Voici quelques suggestions spécifiques à la règlementation municipale, notamment pour Montréal. Dans une publication ultérieure, un texte portera sur la législation québécoise.
À l’instar des arrondissements de Lachine (*1), Saint-Laurent et Saint-Léonard où les interdictions strictes de location à court terme sont en vigueur, il serait opportun de procéder de la sorte pour les arrondissements du Plateau-Mont-Royal, Hochelaga, Villeray, Rosemont-La-petite-Patrie ainsi que les quartiers où le taux d’inoccupation est en deçà de 3%. Certaine zones peuvent être exclues de cette interdiction comme celle de la Plaza St-Hubert, entre Bellechasse et Jean-Talon.
En revanche, dans les zones touristiques à vocation commerciale tels que le Vieux-Montréal, les centre-villes de Tremblant, de Charlevoix et de Québec, la location pourrait être autorisée, mais avec des permis obligatoires et visibles, pendant les périodes correspondantes à la durée des évènements (festivals) culturels ou touristiques, ceux-ci ne pouvant excéder 30 jours et dans de très rarissimes cas, 60 jours par année.
Il est sans doute trop tard pour que ces suggestions puissent faire l'objet de discussions avant la campagne électorale de novembre 2025. En revanche, les conseils municipaux peuvent être interpelés à en débattre lors des périodes de questions et les organismes qui militent pour le droit au logement gageraient à les inclure dans leurs cahiers de propositions.
L’implacable attrait du fric ; - (
Tant et aussi longtemps que la location à court terme sera payante pour les hôtes, ce problème va perdurer. L’un des outils à la portée des villes pour réduire cet insatiable appât du gain, consiste à circonscrire les durées à 30 jours /an comme à New York, Barcelone et Amsterdam ainsi qu’un maximum de 60 jours, dans des quartiers touristiques comme celui du Vieux-Montréal.
Dans le merveilleux monde de «l’économie de partage», les hôtes qui jouent au jeu de «l’hébergeur sympathique», sont parfaitement conscients que leurs logements seront loués par de parfaits inconnus au détriment des ménages désirant vivre dans leurs quartiers respectifs.
L’argent peut sûrement faire le bonheur de certains, mais dans ce cas-ci, il fait le malheur de milliers, voire de millions de personnes réparties partout sur la planète !
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(*1) Sans doute s'agit-il d'une erreur de l'application À BAS AIRBNB ou une mise à jour déficiente, mais en sélectionnant «Lachine», avril 2025, 72 annonces, dont 20 à cour terme, sont affichées alors que c'est interdit.
Question qui sera possiblement débattue lors
du Conseil d'arrondissement du 2 juin 2025
Considérant que pour l’arrondissement Rosemont—La petite-Patrie, l’offre de location de logements sociaux se raréfie, voire disparait et que la construction de nouvelles coopératives et OSBL d’habitation stagne, il faut obligatoirement protéger le parc locatif de l’emprise des plateformes de location à court terme.
Avec un taux d’inoccupation de 1,7 %, le Conseil d’arrondissement pourrait-il répondre à la question suivante ?
À l’instar des arrondissements de Lachine (*1), Saint-Laurent et Saint-Léonard où les interdictions strictes de location à court terme sont en vigueur, il serait opportun de procéder de la sorte pour l’arrondissement Rosemont--La-petite-Patrie. Certaine zones peuvent être exclues de cette interdiction comme celle de la Plaza St-Hubert, entre Bellechasse et Jean-Talon. À cet effet, une mise à jour formelle de la situation actuelle, suivie d’une consultation publique mériterait d’être envisagée.
En revanche, dans les zones touristiques à vocation commerciale tels que le Vieux-Montréal, la location pourrait être autorisée, mais avec des permis obligatoires et visibles, pendant les périodes correspondantes à la durée des évènements (festivals) culturels et/ou touristiques, ceux-ci ne pouvant excéder la période de 60 jours par année. *Cette dernière proposition concerne évidemment les élus-es de la Ville-Centre, mais devrait faire l’objet d’une demande formelle.
COMPLÉMENTS D'INFORMATION ET LIENS WEB POUR ALLER PLUS LOIN.
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